Wozu darf der Vermieter Mietkautionen verwenden? |
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Gerät der Mieter während der Mietzeit mit der Zahlung seiner Miete in Rückstand, kann der Vermieter sich aus der Mietkaution bedienen. Dazu ist er aber nicht verpflichtet. Denn die Kaution dient in erster Linie dazu, dem Vermieter Sicherheit zu geben, damit am Ende des Mietverhältnisses nicht eine Forderung offensteht, die der Mieter dann nicht mehr begleicht. Andererseits darf sich der Vermieter aber auch nicht beliebig aus der Kaution bedienen. Bei rückständiger Miete darf er das nur tun, wenn über seine Forderung entweder rechtskräftig entschieden ist oder aber seine Forderung ganz offensichtlich begründet ist. |
| Hat der Mieter die Miete gemindert und war die Mietminderung berechtigt, kann der Mieter den Vermieter gerichtlich zwingen, den Betrag, den der Vermieter evtl. vom Mietkautionskonto genommen hat, dort wieder einzuzahlen (LG Mannheim, WM 96, S.269). Hat sich der Vermieter jedoch zu recht aus der Kautionssumme bedient, kann er wiederum den Mieter zur Auffüllung verpflichten (BGH, WM 72, S. 57). Ansonsten dient die Kaution als Sicherheit für Forderungen des Vermieters, die ihm am Ende des Mietverhältnisses zustehen, z.B. Schadensersatz für Beschädigungen an der Wohnung, nicht gezahlte Nebenkosten etc. Der Mieter ist nicht berechtigt, gegen evtl. Forderungen des Vermieters auf Zahlung von Miete mit seiner Mietkaution aufzurechnen. |
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| Der Mieter darf also nicht am Ende der Mietzeit die Mietkaution sozusagen "abwohnen", weil er vermutet, daß der Vermieter sie ohnehin nicht ohne Streit zurückzahlen wird (LG München I, WM 96, S. 541). | |
Wann muß die Mietkautions-Rückzahlung erfolgen? |
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Der Vermieter muß die Mietkaution ist nicht gleich nach Ende des Mietverhältnisses, sondern erst nach Rückgabe der Wohnung zurückzahlen (BGH NJW 1972, 721). Dabei muß der Vermieter aber die Kaution nur dann in voller Höhe zurückzahlen, wenn seine sämtlichen Ansprüche aus dem Mietvertrag erfüllt sind. Anderenfalls darf er Mietkautionen (dazu sind sie ja schließlich da) zur Deckung seiner Ansprüche verwenden und muß nur den Rest an die Mieter auszahlen. |
| Der Vermieter kann die Mietkaution insbesondere für noch offenstehende Miete, noch offenstehende Nebenkosten und zu Recht zu fordernde Reparaturkosten verwenden. Der Mieter muß dem Vermieter eine gewisse Zeit nach Rückgabe der Wohnung lassen, um feststellen zu können, welche Ansprüche ihm denn eigentlich noch zustehen. Während dieser Zeit kontrolliert dann der Vermieter die Wohnung und stellt fest, welche Schäden er dem Mieter in Rechnung stellen kann. | |
| Welcher Zeitraum vertretbar ist, ist bei den Gerichten leider stark umstritten: Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes (Re WM 87, 310) hängt die Überlegungsfrist, die dem Vermieter zusteht, wie üblich von den berühmten Umständen des Einzelfalles ab. Der Mietkautionsrückzahlungsanspruch kann dann evtl. sofort oder ziemlich bald nach Rückgabe der Wohnung fällig werden, wenn nämlich feststeht, daß zwischen den Parteien alles geklärt ist und der Vermieter nur eine kurze Frist zur Überlegung braucht, um festzustellen, was gezahlt werden muß. Sind die Schäden an der Wohnung erheblich, stehen mit Sicherheit noch Heizkosten offen und dauert es einige Monate, bis von der Ablesefirma die Heizkostenabrechnung kommt, kann der Vermieter die Zahlung der Kaution bis zur Vorlage der Heizkostenabrechnung (+ einer mehrwöchigen Frist für seine eigene Abrechnung) zurückstellen. Die lokalen Gerichte räumen dem Vermieter für die Erstattung der Miet-Kaution eine Rückzahlungsfrist von zwischen zwei und sechs Monaten (selten länger) ein. |
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